Clarification, sur la PLU, l'OAP et les logements sociaux.
Nos réponses en bleu dans le texte
Dans un contexte où certaines interprétations approximatives peuvent susciter des inquiétudes inutiles, il nous paraît indispensable de rappeler les faits, tels qu’ils sont établis dans les documents officiels.
En effet, depuis plusieurs semaines, des informations circulent au sujet du site de la Ferme d’Amour, laissant entendre que la municipalité souhaiterait y imposer la réalisation de logements sociaux.
Nous rappelons que, compte tenu du PLU et de l’OAP tels qu’ils sont actuellement rédigés, la mention selon laquelle « l’opération devra comporter 25 % de logements locatifs conventionnés et 25 % de logements » est juridiquement claire. Les logements locatifs conventionnés sont assimilés à des logements sociaux et l’absence de cadrage précis sur leur typologie ou leur niveau de conventionnement laisse juridiquement ouverte aujourd’hui la possibilité à tous les types de logements sociaux.
C’est factuel
Ces affirmations reposent sur une lecture erronée du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et de son Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP).
Les interrogations reposent au contraire sur une lecture attentive de documents publics, qui mentionnent explicitement :
• Un plafond élevé de logements : 80 aujourd’hui
• Une part importante de logements conventionnés. : L’opération devra comporter 25% de logements locatifs conventionnées et 25% de logements en accession conventionnée. (Cf OAP) soit 50% de logements conventionnés
Il est donc nécessaire d’apporter une information claire, complète et objective.
Le PLU de la commune de Us comporte une OAP spécifique à la Ferme d’Amour.
Une OAP n’est ni un programme de construction, ni une décision politique, ni un projet
communal.
VRAI : Ça n’est pas un projet opérationnel, elle ne déclenche pas de construction à elle seule
MAIS : Une OAP est un document opposable qui :
• Oriente fortement les projets,
• Sert de base aux discussions avec les opérateurs,
• S’impose aussi bien aux promoteurs qu’à la commune.
Il s’agit d’un document de cadrage qui définit des principes d’aménagement à respecter uniquement dans l’hypothèse où un projet global serait porté par un opérateur.
Cette hypothèse n’est pas théorique, puisque la commune travaille avec l’EPFIF pour identifier un opérateur potentiel. Le cadre posé par l’OAP est donc déjà actif dans les faits.
Pour la Ferme d’Amour, cette OAP a été volontairement rédigée de manière exigeante et protectrice. Elle met avant tout l’accent sur la réhabilitation du corps de ferme existant, la préservation des bâtiments patrimoniaux et de la cour, ainsi que sur une évolution
mesurée du site, respectueuse de son identité et de son environnement.
Oui, très exigeante sur les contraintes patrimoniales et architecturales, mais peu explicite sur le type de logements réellement souhaité.
C’est précisément ce déséquilibre qui alimente nos interrogations.
L’OAP évoque, dans ce cadre hypothétique, un programme maximal de logements et mentionne une répartition incluant des logements dits « conventionnés ».
VRAI :
• L’OAP fixe un plafond de logements.
• Elle mentionne une part de logements conventionnés.
INCOMPLET :
• L’OAP est très précise et contraignante sur les aspects patrimoniaux et architecturaux du bâti.
• En revanche, elle est peu explicite sur le type de logements réellement souhaité (social, intermédiaire, accession, etc.).
• Cette absence de cadrage clair laisse une large marge d’interprétation lors de la mise en œuvre d’un projet.
Il est essentiel de comprendre que ces éléments ne constituent ni une obligation pour la commune, ni un projet en cours, ni une volonté municipale de réaliser des logements sociaux. Ils décrivent uniquement un scénario de référence, applicable si et seulement si une opération d’aménagement globale venait à être engagée par un aménageur.
La commune est engagée dans une démarche de projet ! et elle indique vouloir retravailler le projet, notamment :
• en prenant en compte l’augmentation du nombre de logements prévue au PLU,
• et en ajustant la proportion de LLI pour rendre le projet plus attractif pour un
opérateur.
Conseil municipal du 11 septembre dernier:
Nous avons une convention active jusqu’en 2027 avec L’EPFIF. La large consultation lancée par l’EPFIF n’a pas permis d’identifier un opérateur capable de porter un projet aux conditions de la vente, la réglementation locale en matière d’urbanisme et celle en matière de préservation des sites inscrits. L’écart proposé par les acquéreurs et le prix correct de sortie, l’EPFIF se désengage de cette promesse. Nous allons recommencer à travailler sur le futur projet en prenant en compte, l’augmentation du nombre de logements dans notre PLU ainsi que retravailler la proportion de LLI afin que ce projet soit plus intéressant pour un opérateur.
Juridiquement, une OAP fonctionne selon un principe de compatibilité : elle encadre les projets, mais ne déclenche rien à elle seule.
Elle encadre ! Elle est très précise sur le bâti, mais trop floue sur le projet de logements (type de logements, équilibres recherchés)
Elle ne crée aucun droit à construire, n’impose aucun calendrier et n’oblige pas la commune à agir.
Une OAP engage néanmoins la commune dès lors qu’elle s’inscrit dans une démarche de projet (convention EPFIF, consultations d’opérateurs, arbitrages en cours).
Les choix inscrits dans l’OAP :
• Structurent les discussions avec les opérateurs,
• Conditionnent l’équilibre économique des projets,
• Influencent directement les décisions futures.
Par ailleurs, le règlement écrit du PLU de Us n’impose aucun pourcentage de logements sociaux sur le site de la Ferme d’Amour
l’OAP – qui fait aussi partie du PLU – prévoit une part importante de logements conventionnés. Et ça, ça oriente très clairement le type de projet possible.
Un projet sans logements sociaux est donc parfaitement conforme au PLU, dès lors qu’il respecte les principes patrimoniaux et architecturaux définis.
La conformité au PLU ne se limite pas aux seuls aspects patrimoniaux et architecturaux.
Un projet sans logements sociaux n’est donc pas automatiquement conforme s’il ne respecte pas l’équilibre global prévu par l’OAP.
Aujourd’hui, aucun promoteur ne peut réaliser un projet qui ne corresponde pas aux attentes des élus et à l’intérêt communal.
Les élus ont des leviers pour orienter un projet, mais ils ne peuvent pas s’y opposer librement s’il respecte le PLU et l’OAP.
Une fois le cadre posé, il s’applique à tout le monde, élus compris.
La commune bénéficie en outre d’un accompagnement renforcé grâce à une convention avec l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF), qui apporte un appui juridique et foncier. Cet outil permet à la municipalité d’agir avec méthode, sécurité et anticipation.
L’EPFIF est un établissement public d’accompagnement foncier, pas un outil de décision.
Il accompagne la commune, mais il ne décide pas à sa place
Il ne garantit ni la pertinence, ni la qualité, ni l’acceptabilité d’un projet
Un cadre flou reste un cadre flou, EPFiF ou pas
La commune est ainsi en position de force pour maîtriser le foncier et les projets, mais avec une ligne constante : pas à n’importe quel prix, ni à n’importe quelles conditions. La qualité du projet, le respect du patrimoine et du cadre de vie des habitants restent des exigences non négociables.
La commune dispose de leviers, mais elle n’est pas en position de force absolue.
La difficulté à identifier un opérateur montre que l’équilibre du projet reste fragile.
Augmenter le nombre de logements change profondément le projet, ce n’est pas un
simple détail technique.
Il n’existe aucun projet caché, aucune programmation imposée, aucune décision dissimulée.
Il n’y a pas de projet finalisé mais :
• Une OAP engageante,
• Une convention avec l’EPFIF,
• Des consultations d’opérateurs,
• Des arbitrages en cours (nombre et type de logements).
Le débat doit avoir lieu avant le projet, pas une fois qu’il est verrouillé.
Les documents d’urbanisme sont publics, consultables par tous, et leur vocation est de protéger l’intérêt général, et non d’alimenter des inquiétudes infondées.
Leur lecture est complexe et peu accessible au grand public.
D’où l’importance de les expliquer clairement et d’en débattre collectivement.
Informer clairement, expliquer sereinement et agir avec responsabilité : telle est la démarche constante de la municipalité au service des habitants de Us.
Plusieurs propositions de projets ont été examinées par la municipalité au cours des dernières années. La plus récente a fait l’objet d’un refus unanime de la commission urbanisme lors de sa séance du 21 janvier, à l’issue des échanges intervenus le 14 janvier 2025 avec l’Établissement public foncier, un opérateur et les élus, le projet ne répondant pas aux orientations et aux exigences fixées par la commune pour ce site.
Cela confirme que la municipalité est donc déjà entrée dans une logique de projet et que le cadre actuel ne permet pas de faire émerger un projet équilibré.
Refuser un projet, c’est une chose ; dire clairement ce que l’on veut en est une autre.
Par ailleurs quel projet a été refusé et pourquoi ?
